Mit dem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung erfüllen sich viele Paare einen Traum. Doch wenn die Ehe zerbricht, stellt sich schnell die Frage, was nun aus der gemeinsamen Wohnimmobilie werden soll. Rechtsanwältin Dr. Christina Schmidt ist Expertin für Scheidungsrecht und berät Sie umfassend und kompetent zum Thema Immobilien im Scheidungsfall.
Dazu gehören unter anderem folgende Fragen:
1. Wem gehört die Immobilie?
In vielen Fällen kaufen Ehepaare ihr Eigenheim gemeinsam und werden beide Eigentümer. Eventuell gehört die Immobilie aber auch nur einem der Partner, wenn er diese z. B. schon mit in die Ehe gebracht oder während der Ehe geerbt hat. Entscheidend ist letztlich, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
2. Immobilie und Trennung
Für die Frage, wer die Ehewohnung zwischen Trennung und rechtskräftiger Scheidung weiter nutzen darf, sind die Eigentumsverhältnisse noch nicht von ausschlaggebender Bedeutung. Das Nutzungsrecht an der Wohnung steht unabhängig davon zunächst beiden Gatten weiter zu.
In der Praxis zieht anlässlich der Trennung allerdings meist einer der Partner aus. Können sich die Gatten nicht darüber einigen, wer im Eigenheim bleibt, kann jeder beim Familiengericht beantragen, dass ihm die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird. Hierbei kann insbesondere das Wohl gemeinsamer Kinder, die nicht aus dem gewohnten Umfeld gerissen werden sollen, eine entscheidende Rolle spielen.
Falls ein Ehegatte alleiniger Eigentümer ist, muss dies bei der Entscheidung besonders berücksichtigt werden. Der andere Gatte hat dann schon sehr schwerwiegende Gründe vorzutragen, um die Wohnung zugewiesen zu bekommen. Der Mit- oder Alleineigentümer kann außerdem eine Vergütung für die Nutzung der Wohnung verlangen, wenn er sie dem anderen Gatten zur Nutzung überlässt.
Dr. Christina Schmidt berät Sie nach einer Trennung eingehend zu allen Fragen der Zuweisung der Ehewohnung und setzt Ihre Rechte für Sie durch.
3. Immobilie und Scheidung
Im Falle einer Scheidung muss geklärt werden, wie mit einer Immobilie verfahren werden soll, die im gemeinsamen Eigentum der Gatten steht.
Dafür gibt es unterschiedliche Möglichkeiten.
- Verkauf: Können sich die Ehepartner über die Veräußerung der gemeinsamen Immobilie einigen, bietet sich der einvernehmliche Verkauf an. Der Erlös kann dann unter beiden aufgeteilt werden.
- Vermietung: Alternativ können die Gatten auch vereinbaren, das Gebäude oder die Wohnung gemeinsam an eine dritte Person zu vermieten und die Einnahmen daraus zu teilen. Bei völlig zerstrittenen Paaren kann dies jedoch schwierig sein, da sie ja fortan gemeinsam als Vermieter auftreten und sich immer wieder über Mieter-Angelegenheiten verständigen müssen.
- Übertragung auf einen der Gatten: Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass ein Ehegatte die Immobilie als Alleineigentum übernimmt und den Ex-Partner auszahlt. Der Partner, der das Haus behält, wird dann als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Bei dieser Lösungsvariante müssen sich die Gatten über die Ausgleichssumme einig werden. Außerdem muss der Partner, der Haus oder Wohnung übernimmt, ausreichend Kapital zur Verfügung haben, um den anderen auszahlen zu können.
- Übertragung auf ein Kind: Die Ex-Gatten haben auch die Option, die Immobilie auf ein gemeinsames Kind zu übertragen. Bei Minderjährigen muss hierzu die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts eingeholt werden. Nachteil dieser Variante: Das Kind übernimmt mit dem Haus oder der Wohnung nicht nur Rechte, sondern auch Eigentümer-Pflichten wie Steuern und Unterhaltungskosten.Die Übertragung von Haus oder Eigentumswohnung – sei es auf den Ex-Gatten oder ein Kind – bedarf der notariellen Form. Dr. Christina Schmidt berät Sie vor dem Notartermin gerne ausführlich und arbeitet den Vertrag zur Übertragung des Eigentums für Sie aus.
- Teilung: Eine weitere Lösungsvariante ist die Teilung der Immobilie. Bei der so genannten Realteilung wird diese in zwei baulich getrennte Wohneinheiten separiert. Die Realteilung erfolgt durch notarielle Teilungserklärung. Jeder der Ex-Partner wird dadurch Alleineigentümer seiner Wohneinheit und kann selbstständig und ohne Zustimmung des anderen über sie verfügen. Er kann z.B. darin wohnen bleiben, sie verkaufen oder aber vermieten. Ein größeres Haus mit zwei Etagen und getrennten Eingängen lässt sich zum Beispiel in zwei Eigentumswohnungen aufteilen. Kleinere Grundstücke, Häuser oder bloße Wohnungen eignen sich hingegen oft nicht für eine Realteilung.
Wichtig zu wissen: Die Realteilung und die etwa notwendigen Umbauten müssen mit den Vorgaben des Bebauungsplans und geltenden Bauvorschriften in Einklang stehen. Zu teilende Grundstücke müssen neu vermessen werden.
- Teilungs-Versteigerung: Können sich die Gatten nicht über das Schicksal der gemeinsamen Immobilie einigen, so besteht schließlich noch die Möglichkeit der so genannten Teilungs-Versteigerung. Jeder der Miteigentümer kann diese beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Gebäude oder Wohnung werden dann öffentlich versteigert. Nachteil: Der Erlös bleibt in der Regel erheblich hinter dem Wert bzw. einem möglichen Verkaufserlös der Immobilie zurück und beide Gatten verlieren letztendlich Geld. Die Teilungs-Versteigerung sollte daher immer nur das letzte Mittel sein.
Dr. Christina Schmidt verfügt über langjährige Erfahrung in allen Fragen der Vermögens-Auseinandersetzung und des Umgangs mit Immobilien im Scheidungsfall. Sie kennt die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Möglichkeiten genau und berät Sie ausführlich darüber, welche Lösungsvariante für Ihren individuellen Fall am besten geeignet und am vorteilhaftesten ist. Rechtsanwältin Dr. Schmidt setzt auch die erforderlichen Dokumente für Sie auf und vertritt Sie im Streitfall.
4. Scheidung und Immobilienfinanzierung
Haben beide Gatten gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung gekauft, so wurde hierzu meist ein Immobilienkredit aufgenommen. Diesen muss auch nach einer Scheidung derjenige abzahlen, der den entsprechenden Vertrag abgeschlossen hat. Meist sind beide Ehepartner Kreditnehmer und sind daher zunächst einmal auch beide verpflichtet, die fälligen Zahlungen an die Bank zu leisten. Für diese spielt es nämlich keine Rolle, ob die Ehegatten geschieden sind oder wer von ihnen noch im Haus wohnt.
Wie mit den künftigen Ratenzahlungen verfahren werden soll, hängt im Übrigen davon ab, was mit der Immobilie selbst geschieht: Wird das Haus zum Beispiel verkauft, so kann der Kredit aus dem Erlös getilgt werden. Übernimmt hingegen einer der Exgatten die Immobilie, so kann mit der Bank ausgehandelt werden, dass auch nur er die Raten weiterzahlt. Die Bank ist allerdings nicht dazu verpflichtet, sich hierauf einzulassen. In der Regel muss in diesem Fall außerdem ein neuer Darlehensvertrag mit dem betreffenden Exgatten geschlossen werden. Planen die Gatten eine Realteilung, so muss auch hierfür die finanzierende Bank einbezogen und ihr Einverständnis eingeholt werden.
Dr. Christina Schmidt informiert Sie detailliert darüber, was im Scheidungsfall bei Fragen der Immobilienfinanzierung zu beachten ist und wie Sie teure Fehler vermeiden.
5. Eigenheim bei Zugewinnausgleichs- und Unterhaltsfragen
Das Eigenheim spielt im Scheidungsfall auch für Unterhaltsfragen und für den so genannten Zugewinnausgleich eine Rolle. Unter letzterem versteht man den im Scheidungsfall vorzunehmenden Ausgleich des während der Ehe eingetretenen Vermögenszuwachses beider Gatten. Dazu kommt es, wenn die Gatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelebt haben, also vertraglich keinen anderen Güterstand vereinbart hatten (Gütertrennung oder Gütergemeinschaft).
Was viele nicht wissen: Selbst wenn nur ein Ehepartner Eigentümer ist, kann die Immobilie bei der Berechnung des Zugewinns berücksichtigt werden! Das gilt zumindest im Falle von Wertsteigerungen, insbesondere durch gemeinsame Modernisierungsmaßnahmen des Ehepaares. Der Alleineigentümer des Hauses darf sein Haus auch nicht ohne Zustimmung des anderen verkaufen, solange der Zugewinnausgleich nach der Scheidung nicht geklärt ist!
Auch für Unterhaltsfragen ist das Eigenheim relevant:
- Überträgt zum Beispiel ein unterhaltspflichtiger Gatte seinen Eigentumsanteil auf den anderen, der weiter im Haus wohnt, ist dies bei der Berechnung des Unterhalts ggfs. zu berücksichtigen.
- Ein unterhaltspflichtiger Gatte, der das Haus nach der Scheidung weiter mit finanziert, obwohl es nur der Ex-Gatte bewohnt, kann ggf. eine Anrechnung seiner Ratenzahlungen auf von ihm zu leistenden Unterhalt verlangen.
- Nutzt ein Gatte das Haus allein, während der andere weiterhin (Mit-)eigentümer ist, muss er meist eine Nutzungsentschädigung oder Miete zahlen. Auch derartige Zahlungen sind zu berücksichtigen, wenn es um die Berechnung des angemessenen Unterhalts geht.
Dr. Christina Schmidt informiert Sie ausführlich darüber, wie gemeinsame Immobilien bei Fragen des Unterhalts und Zugewinnausgleichs zu berücksichtigen sind. Sie arbeitet die für Sie günstigste Gestaltungsmöglichkeit aus, verhandelt zielorientiert und vertritt Sie engagiert und durchsetzungsstark.
6. Ehevertrag und Scheidungsfolgenvereinbarung
Wie gezeigt, werfen Immobilien im Scheidungsfall eine Vielzahl von Problemen auf. Dies lässt sich vermeiden, wenn der Umgang mit der Immobilie rechtzeitig in einem Ehevertrag geklärt wird. Zeichnet sich eine Trennung bereits ab, so können die notwendigen Vereinbarungen auch noch in einer Scheidungsfolgenvereinbarung getroffen werden.
Dr. Christina Schmidt ist Expertin für Familienrecht und berät Sie mit Sachkunde und Erfahrung darüber, wie Sie für Ihre Immobilienangelegenheiten in einem Ehevertrag oder einer Scheidungsfolgenvereinbarung Vorsorge treffen können. Die rechtzeitige einvernehmliche Regelung aller diesbezüglichen Fragen ist meist die beste Wahl.
Sie sind Eigentümer einer Immobilie und möchten für den Scheidungsfall Vorsorge treffen? Möglicherweise steht eine Scheidung auch bereits bevor? Dr. Christina Schmidt formuliert und prüft Eheverträge oder Scheidungsfolgenvereinbarungen mit Immobilienbezug für Sie. Sie vertritt Sie gerichtlich und außergerichtlich in Scheidungsverfahren, bei denen Wohneigentum im Spiel ist: Ob es um die Vermögens-Auseinandersetzung geht, die Berücksichtigung bei Unterhaltsfragen oder um Probleme mit finanzierten Immobilien.